房地产市场周期性对购房者影响几何

本报记者 李晓红

随着房地产行业迈入全新周期，今年以来，部分城市的豪宅市场率先回暖，热度极高，而刚需们却在“驻足观望”。

“房子是用来住的、不是用来炒的。”在楼市整体“小阳春”成色不足时，购房者如何理性看待新一轮楼市调整，根据自身需求和经济实力来作出合理的购房决策并成功穿越周期十分重要。

高端住宅热销能否传导至整体市场

3月份以来，部分城市的豪宅市场率先回暖。3月28日，位于上海黄浦新天地板块的中海·顺昌玖里首次开盘，当日房源销售额达到196.5亿元，赚足眼球。4月9日，上海陆家嘴滨江板块滨江凯旋门项目212套房源，认购1060组，认购率达到504%。4月初，深圳5套“4000万 ”的豪宅均以超高溢价成交，其中，沙河高尔夫别墅在经过493轮竞价，最终以1.6亿元的天价成交，打破深圳住宅法拍史上最高纪录。

在楼市整体“小阳春”成色不足时，一线城市高端住宅市场热销，能否带动房地产整体市场热度回升？

国务院发展研究中心市场经济研究所副研究员王瑞民告诉中国经济时报记者，在房地产供求关系发生重大变化的今天，位于居住阶梯顶端的豪宅仍是稀缺品，或者更准确地说带有奢侈品属性，既能很好地满足居住需求，又具有良好的消费品属性，同时也是一种身份的象征，投资属性也仍然较好。鉴于上述原因，对于那些支付能力强的群体，豪宅成为其自然而然的选择。

“当前，豪宅依然受到追捧，在一定程度上反映了中国一线城市中高端人群对于品质生活和投资价值的追求。”对外经济贸易大学国家（北京）开放研究院日本研究中心研究员吴英杰表示，高端住宅市场通常具有独立的特性和需求。一线城市的高端住宅往往具有优越的地理位置、豪华的设计和配套设施，吸引着具有一定财力和追求品质生活的购房者。此外，对于一些富裕人群来说，具有稀缺性的高端住宅也是资产配置和保值增值的选择，因此，他们更倾向于购买豪宅。高端住宅市场的上涨表明高端消费群体并不完全受制于整体市场的波动。

西南财经大学经济学院教授刘璐认为，豪宅受房地产周期的影响较小，更容易走出独立行情，从而显得特立独行。

值得注意的是，今年以来，大户型成交占比正在不断提升。据克而瑞数据显示，重点城市2024年1—2月140平方米以上产品成交占比同比增长，合计增加3.8个百分点。其中，一线城市主力面积段需求集中，100平方米—120平方米面积段产品占比居成交首位，比重较去年同期提升1个百分点至25.5%；80平方米—90平方米面积段产品成交比重排在第二位，成交占比为21.7%。

近日，中国经济时报记者采访了多位有改善需求的购房者，他们都表示，在自己能够承受的压力范围内，综合考虑通勤、孩子上学等因素，会选择置换来改善住房条件。同时，也会考虑房价的相对稳定性和未来的增值潜力。

房地产市场周期性对购房者影响几何

“房地产市场存在明显的周期性，与整体的经济周期有关，但由于杠杆的使用与预期的影响，其‘复苏—繁荣—衰退—萧条’的节奏与经济周期并不完全同步，上行时往往快于经济复苏的节奏，下行时往往也比经济下行更快。”王瑞民认为，目前，房地产市场的泡沫已经挤出了很大一部分，处于磨底阶段，大城市好区位的房地产市场出现了一些向好迹象，但尚不牢靠，相当一部分潜在购房者仍然持观望态度。

实际上，房地产市场的周期性是复杂且多变的，理解这种周期性，对购房者作出明智的买卖决策非常重要。

吴英杰认为，对购房者来说，房地产市场的周期性意味着购房时机的选择性，房地产市场的周期性会在一定程度上影响房地产的价格、银行贷款利率及购房者的购房决策。在下跌阶段，购房者可以买到价格更低的房子，但需要注意市场是否触底及未来的走势。

刘璐表示，从购房者的置业角度来看，当前楼市的分化进一步加剧。不仅不同类型城市的楼市分化很大，就算是在同一个城市内部的分化也很大。因此，当前的楼市对于购房者来说，既有风险，也有机会。

随着经济的飞速发展，房产早已成为许多中国家庭的重要资产。在过去的几年里，房价的持续上涨更是让许多人看到了投资房产的潜力，纷纷将积蓄投入房地产市场。然而，随着市场环境的变化，房地产市场出现波动，当前，就购房者而言，如何把握房地产市场的周期性，作出明智的购房选择？

“通过观察很多城市的楼市表现发现，单价最贵的楼盘和单价最低的楼盘，差距有十余倍甚至二十余倍。因此，在当前判断楼市的情况，购房者首先应该理清自己的真实购房需求。比如，通勤距离、教育配套、商业配套、生态环境等。同时，结合自己的购房预算，挑选最适合自己的好房子，适合自己的才是最好的，不要盲目跟风。”刘璐表示。

在吴英杰看来，消费者可以根据自身情况和需求谨慎选择合适的资产配置或房屋置换方式，以实现财务目标和风险管理。在当前情况下，要密切关注房地产市场的走势。目前市场处于下跌阶段，是有足够的资金和稳定的收入的改善性购房者考虑购房或房屋置换的时机。确定自己的投资目标和时间跨度后，不仅要考虑资产配置方式，还要考虑对投资风险的承受能力。比如，如果位置不好的房子或小城市的房子无法满足未来的需求或生活方式，可以考虑进行置换。要考虑就业和生活便利性，考虑置换后房产的投资回报和增值潜力，考虑个人和家庭的财务状况和承受能力。

在家庭资产配置上，王瑞民建议，购房者一是不要把“鸡蛋放在一个篮子里”，多元化配置是合理的选择。二是不要加太高的杠杆让自己充满脆弱性，行稳才能致远，才能穿越周期。